1、《中华人民共和国房地产管理法》
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
思成：实务中直接转让“土地使用权”是不满足法规要求，为了满足可以转让土地，很多公司是采用在建工程转让的形式。
①不满足总投25%的合同是否有效，整个法院判例，是从不认可到认可，目前一般各地法院和仲裁机构对于未投资开发到25%的土地使用权转让纠纷案件，一般都裁决转让合同有效（属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力）。
②不满足总投25%，国土等行政主管部门认为，土地开发投资总额未达到25%以上，违反了《城市房地产管理法》第三十八、第三十九条的规定，不支持办理使用权变更过户手续（原因是国土部门担心一旦放开，会导致大量的存量土地通过司法裁判的方式绕开投资开发到25%的规定，助长空炒地皮的不法行为。）
③ “总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。
④但是实际中，使用在建工程转让的方式是比较少的，因为这个涉及的政府部门非常多，要变更一系列的主体，所以大部分都用股权投资的实行进行。
2、增值税的计算方式
国家税务总局2018年第二季度政策解读现场实录
我们是一家房地产企业，近期准备转让一个尚未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法。转让该在建工程项目，对应的土地价款允不允许差额扣除？如何扣除？
继续请林司长（国家税务总局货物和劳务税司副司长）来解答。[ 2018-04-27 10:30 ]
谢谢提问。房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。[ 2018-04-27 10:31 ]
思成：如果确认了属于在建工程转让的性质，那么是可以适用差额扣除地价的方式。
①目前遇到的实务中，有的税务机关不认可差额扣除，有的认为这个不是一个房地产项目，有的认为，即便是房地产项目，也没有建筑面积，不能适用差额扣除。
②从增值税的立法原理来看，肯定要差额扣除，否则转让的整个链条来看，将重复征税（土地抵减的部分）。
③如果适用差额扣除，要在交易价格的谈判中考虑增值税的收益问题。以及考虑是否需提前做好与税务机关的沟通。
④如果不满足总投25%，如何包装，这个问题就需要特殊处理。国土等行政主管部门做了过户，那么也就是在认可了是在建工程转让，税务是对特定的税务属性进行判断纳税义务，思成认为可以根据林司长的回复，差额扣除，大胆做。
资料来源于《中国会计视野网》