热线::

13924638548

首页 新闻资讯 法规实务 关于房地产行业“在建工程转让”的增值税浅析

关于房地产行业“在建工程转让”的增值税浅析

2019-04-29    361
1、《中华人民共和国房地产管理法》
       第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
     思成:实务中直接转让“土地使用权”是不满足法规要求,为了满足可以转让土地,很多公司是采用在建工程转让的形式。
      ①不满足总投25%的合同是否有效,整个法院判例,是从不认可到认可,目前一般各地法院和仲裁机构对于未投资开发到25%的土地使用权转让纠纷案件,一般都裁决转让合同有效(属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力)。
      ②不满足总投25%,国土等行政主管部门认为,土地开发投资总额未达到25%以上,违反了《城市房地产管理法》第三十八、第三十九条的规定,不支持办理使用权变更过户手续(原因是国土部门担心一旦放开,会导致大量的存量土地通过司法裁判的方式绕开投资开发到25%的规定,助长空炒地皮的不法行为。)
       ③ “总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额,不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。
       ④但是实际中,使用在建工程转让的方式是比较少的,因为这个涉及的政府部门非常多,要变更一系列的主体,所以大部分都用股权投资的实行进行。
 
2、增值税的计算方式
       国家税务总局2018年第二季度政策解读现场实录
      我们是一家房地产企业,近期准备转让一个尚未完工的在建工程项目,这个项目适用增值税一般计税方法。转让该在建工程项目,对应的土地价款允不允许差额扣除?如何扣除?
继续请林司长(国家税务总局货物和劳务税司副司长)来解答。[ 2018-04-27 10:30 ]
      谢谢提问。房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程,该工程项目适用一般计税方法的,以取得的全部价款和价外费用,一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。[ 2018-04-27 10:31 ]
思成:如果确认了属于在建工程转让的性质,那么是可以适用差额扣除地价的方式。
      ①目前遇到的实务中,有的税务机关不认可差额扣除,有的认为这个不是一个房地产项目,有的认为,即便是房地产项目,也没有建筑面积,不能适用差额扣除。
      ②从增值税的立法原理来看,肯定要差额扣除,否则转让的整个链条来看,将重复征税(土地抵减的部分)。
      ③如果适用差额扣除,要在交易价格的谈判中考虑增值税的收益问题。以及考虑是否需提前做好与税务机关的沟通。
      ④如果不满足总投25%,如何包装,这个问题就需要特殊处理。国土等行政主管部门做了过户,那么也就是在认可了是在建工程转让,税务是对特定的税务属性进行判断纳税义务,思成认为可以根据林司长的回复,差额扣除,大胆做。
资料来源于《中国会计视野网》
 
上一篇:研发支出纳税调整 下一篇:旅客运输服务进项抵扣的实务思考
首页
电话
留言反馈